Indien u een appartement gaat kopen is het verstandig goed te onderzoeken of de Vereniging van Eigenaren, VvE voldoende reserves heeft opgebouwd voor noodzakelijk groot onderhoud. In dit artikel leggen wij uit waarom.

Gemeenschappelijke voorzieningen
Bij een gebouw dat bestaat uit meerdere appartementen zijn er meerdere eigenaren. Elke eigenaar heeft het exclusieve recht op het gebruik van een specifiek deel van het gebouw (de woning of bijvoorbeeld de winkel). Daarnaast zijn alle eigenaren ook samen eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes. Dat is bijvoorbeeld de fundering waar het gebouw op staat. Of het dak van de woning. Dat dak is dus niet het exclusieve eigendom van de “bovenste” bewoner. Maar ook de centrale verwarming en centrale toegangsdeur zijn eigendom van alle bewoners.

Iedereen moet meebetalen aan gemeenschappelijke voorzieningen
Alle bewoners en gebruikers van het pand zijn samen financieel verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke voorzieningen. Moet bijvoorbeeld het dak worden gerepareerd dan moeten alle bewoners van het pand daaraan mee betalen. Het is wettelijk verplicht dat ten behoeve van elk gebouw waarin appartementen aanwezig zijn, een Vereniging van Eigenaren, VvE bestaat. Elke eigenaar van een appartement is dan verplicht lid van deze VvE.

De Vereniging van Eigenaren is onder meer verplicht om een reservefonds op te bouwen voor toekomstig onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. Bij wet is bepaald dat de omvang van de reservering minimaal 0,5 % moet zijn van de herbouwwaarde van het gebouw of is gebaseerd op een meerjaren onderhoudsplan. Hiervan mag onder meer worden afgeweken indien 80 % van de eigenaren hiermee akkoord gaat. De consequentie is dan wel dat deze eigenaren bij groot onderhoud hun bijdrage direct beschikbaar moeten hebben. Dat gaat dan vaak om vele duizenden euro’s in één keer.

Veel VvE’s hebben onvoldoende reserve
Bij veel Verenigingen van Eigenaren is nog steeds sprake van geen of een veel te lage reservering voor groot onderhoud. Het probleem is dan dat indien er groot onderhoud moet plaatsvinden de kosten hiervan worden omgeslagen over alle eigenaren. Of de kosten komen uit het fonds óf de bewoners moeten op dat moment allemaal extra betalen.

Bij aanvragen kijken banken naar onderhoudsfonds
Indien u een appartement gaat kopen dan zult u hiervoor wellicht een hypotheek moeten afsluiten. Bij de beoordeling of u deze kunt afsluiten, gaan banken steeds kritischer kijken of er wel een actieve Vereniging van Eigenaren is en of er door deze vereniging voldoende geld is gereserveerd voor groot onderhoud. Is dit niet het geval dan kan het zijn dat de bank de aanvraag afwijst. Indien u het appartement heeft gekocht zonder financieringsvoorbehoud dan kan er voor u een groot probleem ontstaan. U bent verplicht de prijs van de woning te betalen en doet u dit niet dan moet u vaak een forse boete betalen (bijvoorbeeld 10 % van de koopsom) maar u kunt deze koopsom niet betalen omdat de bank niet bereid is om u een hypotheek te verstrekken.

Ons advies is dan ook om bij de aankoop van een appartement goed onderzoek (te laten) doen naar de activiteiten van de VvE en te onderzoeken of er daadwerkelijk voldoende reserves zijn opgebouwd voor groot onderhoud voordat u een beslissing neemt om een appartement te kopen. Wilt u meer informatie? Bel ons nu!

Verwacht u dat het dak van het appartementencomplex waar u woont binnenkort aan renovatie toe is? Dan is dit een goed moment om het gebouw te verduurzamen. De vraag is echter, hoe wordt dit bekostigd? De middelen in het reservefonds zijn vaak niet toereikend. De nieuwe wet brengt uitkomst. Het is vanaf nu voor VvE’s makkelijker om te lenen. Als appartementseigenaar bent u niet alleen eigenaar van uw eigen appartement, maar ook mede-eigenaar van het hele gebouw. Samen zorgt u voor de gemeenschappelijke delen zoals de lift, het dak en overige gezamenlijke ruimtes. Daarom is er een Vereniging van Eigenaars (VvE), die onder meer verantwoordelijk is voor het gezamenlijk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen. Vanaf 1 januari 2018 is er een nieuwe wet ingegaan die moet zorgen voor het beter functioneren van de VvE. We noemen de belangrijkste punten. Stimuleren van reserveren VvE’s zijn verplicht om een reservefonds aan te houden waaruit grotere uitgaven kunnen worden voldaan, zoals onderhoud. Maar ook verduurzaming van het appartementencomplex is een hot topic en zorgt voor waardevermeerdering van uw eigendom. De hoogte van het te reserveren bedrag is nu wettelijk vastgesteld op 0,5% van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om een woning opnieuw op te bouwen. Mocht een VvE een lager bedrag willen reserveren, kan dit alleen wanneer uit een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) blijkt dat minder dan 0,5% nodig is. De nieuwe wet zorgt dus voor opbouw naar voldoende capaciteit in het reservefonds. Wanneer het reservefonds echter nog onvoldoende middelen heeft, is er nu een andere mogelijkheid om onderhoud en verbeteringen te kunnen uitvoeren. Vergemakkelijken van lenen Voorheen was het voor VvE’s nog wel eens lastig leningen aan te gaan. Dit is nu verleden tijd. VvE’s hebben het wettelijk recht een lening aan te gaan. Leningen gesloten vanaf 1 januari 2018 zijn bovendien ‘deelbaar’. Dat betekent dat iedere eigenaar slechts aansprakelijk is voor ‘zijn’ aandeel in de lening en niet meer zoals voorheen, hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening. Door verkoop van het appartement eindigt de aansprakelijkheid voor de lening, die gaat dan over op de nieuwe eigenaar. De notaris controleert voor de eigendomsoverdracht of er eventueel nog een bedrag schuldig is aan de vereniging, zodat er achteraf geen onaangename verrassingen zullen zijn. Kortom, een goede regeling die als resultaat goed onderhouden appartementencomplexen nastreeft. Fijn om in te wonen, waarde vermeerderend voor wie wil verkopen! Meer weten over de nieuwe wet? Neem nu contact met ons op!